Rozwiązanie umowy najmu na czas określony to temat, który budzi wiele pytań. W praktyce najemcy i wynajmujący często myślą, że skoro umowa ma datę końca, to nie można jej wcześniej zerwać. To błędne przekonanie. Przepisy prawa przewidują konkretne sytuacje, w których wypowiedzenie jest możliwe. Kluczową regulacją jest tutaj art. 673 Kodeksu cywilnego. Mówi on, że przy umowie na czas określony wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy strony tak postanowią w umowie. Bez takiego zapisu umowa wiąże przez cały wskazany okres. Dlatego tak ważne jest, aby przed podpisaniem dokładnie czytać każdy punkt.
Bardzo często w praktyce pojawia się klauzula o możliwości wcześniejszego zakończenia. Może ona dotyczyć obu stron lub tylko jednej. Przykładowo, najemca może uzyskać prawo do wypowiedzenia z miesięcznym wyprzedzeniem, ale dopiero po roku mieszkania. Wynajmujący może zastrzec sobie podobne uprawnienie na wypadek, gdy potrzebuje lokalu dla rodziny. Takie zapisy są w pełni legalne. Należy jednak pamiętać, że termin wypowiedzenia powinien być wyraźnie określony. Najczęściej wynosi on miesiąc, ale bywa też krótszy lub dłuższy. Warto też zwrócić uwagę na formę – zawsze powinna być pisemna. W przeciwnym razie w razie sporu trudno będzie udowodnić, że wypowiedzenie w ogóle nastąpiło.
Co jednak w sytuacji, gdy umowa nie zawiera żadnej klauzuli wypowiedzenia? Czy wtedy nie ma żadnej możliwości wcześniejszego zakończenia? Na szczęście nie do końca. Kodeks cywilny przewiduje wyjątki. Najważniejszy z nich to tak zwane najem okazjonalny. Jeśli umowa została zawarta w tej formie, to wypowiedzenie przez wynajmującego jest możliwe, ale tylko z przyczyn wskazanych w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji.
Druga ważna okoliczność to naruszenie obowiązków przez drugą stronę. Jeżeli najemca nie płaci czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. To samo dotyczy sytuacji, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub prawem. Wtedy mówimy o wypowiedzeniu z winy najemcy. Analogicznie, najemca może wypowiedzieć umowę, jeśli wynajmujący nie zapewnia lokalu zdatnego do umówionego użytku. Przykładem są poważne awarie, które uniemożliwiają mieszkanie.
Procedura wypowiedzenia wymaga zachowania szczególnej staranności. Przede wszystkim należy ustalić, czy w ogóle przysługuje prawo do wypowiedzenia. Jeśli tak, to kolejny krok to sprawdzenie terminu. Wiele umów wymaga, aby wypowiedzenie dotarło do drugiej strony do końca miesiąca kalendarzowego. Wtedy bieg terminu wypowiedzenia zaczyna się od pierwszego dnia następnego miesiąca. Przykładowo, wypowiedzenie złożone 15 marca z miesięcznym terminem spowoduje, że umowa zakończy się z dniem 30 kwietnia. To bardzo ważne przy planowaniu przeprowadzki. Samo pismo powinno zawierać dane stron, datę zawarcia umowy, adres lokalu oraz jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu. Warto wskazać podstawę prawną lub postanowienie umowy. Pismo należy doręczyć w sposób, który można udowodnić. List polecony za potwierdzeniem odbioru to najlepsza metoda. Doręczenie przez WhatsApp lub e-mail ma mniejszą moc dowodową.
W praktyce sądy często analizują, czy wypowiedzenie nie narusza zasad współżycia społecznego. Na przykład wypowiedzenie najmu rodzinie z małymi dziećmi tuż przed zimą, bez ważnej przyczyny, może być uznane za nadużycie prawa. Podobnie wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy tylko dlatego, że znalazł chętnego na wyższy czynsz. Takie działanie jest sprzeczne z celem umowy najmu. Z drugiej strony najemca nie może wypowiadać umowy w sposób oczywiście utrudniający wynajmującemu znalezienie nowego lokatora. Zasada dobrej wiary obowiązuje obie strony.
Kolejnym istotnym zagadnieniem jest kwestia kaucji. Po wypowiedzeniu umowy wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu. Może jednak potrącić należności za niezapłacony czynsz lub naprawy wynikłe z normalnego zużycia. Zużycie to nie to samo co zniszczenie. Normalne ślady użytkowania, jak drobne rysy na podłodze, nie uzasadniają potrąceń. Aby uniknąć sporów, najlepiej spisać protokół zdawczo-odbiorczy przy wyprowadzce. Dokument ten powinien być podpisany przez obie strony. Warto zrobić też zdjęcia lokalu. To bardzo pomaga w razie późniejszych roszczeń.
Wzór wypowiedzenia do pobrania: RynekMieszkaniowy.pl
